إثبات تملك العقار بدون صك في السعودية: متى تُقبل الدعوى نظامًا؟

رغم التطور الكبير في أنظمة التوثيق العقاري في السعودية، لا تزال هناك حالات قائمة لعقارات لم تُصدر لها صكوك ملكية نظامية، خصوصًا في بعض المناطق القديمة أو القروية أو ما يُعرف بالعقارات المتوارثة عائليًا دون تسجيل رسمي. هذا الواقع يُثير تساؤلات قانونية معقدة، خاصة عند الرغبة في إثبات التملك أو نقل الملكية.

النظام السعودي يعترف بوجود هذه الإشكاليات، ولذلك أقر آليات قانونية منظمة لإثبات تملك العقار بدون صك، بشرط استيفاء ضوابط صارمة، وخضوع القضية لتقييم دقيق من القضاء أو الجهات المختصة.

لماذا يوجد عقارات بدون صكوك في السعودية؟

تاريخيًا، لم تكن كل الأراضي أو المباني تخضع لإجراءات الإفراغ أو التسجيل العقاري كما هو الحال الآن. هناك عدة أسباب وراء وجود عقارات غير موثقة بصكوك ملكية، من أهمها:

• الإرث العائلي دون نقل الملكية رسميًا

• البناء على أرض دون استحصال ترخيص أو صك ملكية

• تملك بوضع اليد لفترة طويلة دون معارضة أو مطالبة

• الاعتماد على وثائق عرفية (كالعقود اليدوية أو شهود الحي)

• عقارات نشأت قبل توسّع نطاق التسجيل العيني للعقار

وجود هذه الأسباب لا يمنع النظام السعودي من قبول النظر في دعاوى التملك، لكنه يشترط توفر قرائن قانونية قوية.

متى تُقبل دعوى تملك عقار بدون صك؟

لا تقبل المحكمة العامة دعوى تملك عقار بدون صك بشكل مباشر إلا في حالات محددة، ويشترط الآتي:

1. تقديم طلب عبر منصة "إحكام"

يشترط النظام أن تُقدَّم طلبات إثبات التملك إلى "الهيئة العامة لعقارات الدولة" من خلال منصة إحكام الإلكترونية، وهي الجهة المختصة بدراسة طلبات التملك وتحديد ما إذا كانت العقارات قابلة للتملك نظامًا.

رايط منصة إحكام : https://ehkaam.sa

رابط منصة الهيئة العامة لعقارات الدولة : https://spga.gov.sa/

2. عدم وجود مخالفات أو تعارض مع التنظيم

ترفض الجهات المختصة أي طلب تملك إذا كان العقار:

• يقع في منطقة محظورة (مثل: أراضي المحميات أو السكك الحديدية أو مشروعات الدولة)

• يخالف أنظمة البناء أو يعتدي على خطوط التنظيم

• ضمن مخطط غير معتمد

3. إثبات التملك بوضع اليد

من أبرز الشروط لقبول التملك أن يكون الشخص مستقرًا في العقار منذ مدة طويلة (غالبًا 15 سنة أو أكثر)، ويثبت ذلك بشهادة الشهود أو الوثائق أو إيصالات الخدمات.

4. توفر مخطط كروكي معتمد

يتطلب النظام تقديم كروكي تنظيمي صادر من مكتب هندسي معتمد يوضح حدود العقار وموقعه بدقة.

5. عدم وجود نزاع على العقار

في حال وجود دعوى قائمة أو اعتراض رسمي من طرف آخر، يتم تعليق النظر في إثبات التملك إلى حين الفصل في النزاع.

الفرق بين إثبات التملك وطلب صك بدل فاقد

من المهم التفرقة بين:

• دعوى إثبات تملك: يُقدمها شخص لا يملك صك ملكية إطلاقًا ويطلب الاعتراف بملكيته لعقار استقر عليه.

• طلب بدل فاقد لصك: يُقدم من شخص كان يملك صكًا وفقده، ويطلب إصدار نسخة أخرى.

كل حالة تخضع لإجراءات مستقلة، وعلى محامي القضايا العقارية تقييم الموقف بدقة لتحديد المسار القانوني الصحيح.

هل يكفي وضع اليد للحصول على الصك؟

وضع اليد الطويل على العقار هو أحد الأدلة، لكنه لا يكفي وحده دون مستندات داعمة. يجب أن يكون وضع اليد ظاهرًا وهادئًا ومستمرًا، وأن يكون العقار مستخدمًا لأغراض السكن أو الزراعة أو النشاط التجاري، مع وجود ما يثبت ذلك مثل:

• إيصالات الكهرباء أو المياه أو الهاتف

• شهود من الجيران أو الحي

• وثائق عرفية قديمة أو عقود بيع غير موثقة

الإجراءات النظامية لتقديم دعوى تملك عقار بدون صك

1. التقديم الإلكتروني عبر "إحكام"

يبدأ الإجراء برفع الطلب إلكترونيًا، ويتطلب:

• بيانات العقار

• مستندات إثبات التملك

• تقرير مساحي معتمد

2. دراسة الطلب من قبل لجان الهيئة

تُراجع الهيئة الطلبات بواسطة لجنة مختصة تشمل ممثلين من عدة جهات حكومية، وتقوم بدراسة التملك من الناحية النظامية والمساحية.

3. تحويل الحالات المقبولة إلى المحكمة العامة

إذا رأت الهيئة أن العقار مستوفٍ للشروط، يُحال الأمر إلى المحكمة العامة لاستكمال إجراءات التمليك وإصدار صك رسمي.

4. إصدار صك التملك

بناءً على حكم قضائي واستكمال الإجراءات المساحية والتنظيمية، يتم إصدار صك التملك باسم المستفيد.

دور محامي القضايا العقارية في دعوى التملك

وجود محامي متخصص في القضايا العقارية يُعد عنصرًا حاسمًا في نجاح دعوى إثبات تملك العقار، حيث يقوم بـ:

• تحليل موقف العقار من الناحية التنظيمية والنظامية

• جمع المستندات القانونية والشهادات الداعمة

• تقديم الطلب بصيغة قانونية دقيقة إلى منصة إحكام

• الترافع أمام المحكمة في حال إحالة الطلب قضائيًا

• التعامل مع أي اعتراضات أو طعون محتملة

مكتب المحامي مشاري يحيى المالكي في الرياض يقدم تمثيلًا قانونيًا متكاملًا في قضايا تملك العقار بدون صك، ويعتمد على خبرة واسعة في التعامل مع الهيئة العامة لعقارات الدولة والمحاكم العامة.

أهم النصائح لمن يرغب في تقديم دعوى تملك عقار

• لا تتأخر في تقديم الطلب إذا كنت مستقرًا في العقار منذ سنوات

• حافظ على أي وثائق أو شهود يمكن أن يدعموا موقفك

• تجنب بيع أو تأجير العقار قبل استصدار الصك

• راجع مع محاميك موقع العقار والمساحة وحدود التنظيم

• تابع حالة الطلب باستمرار من خلال حسابك في منصة إحكام

التطورات الأخيرة في نظام تملك العقار بدون صك

بموجب التعديلات الأخيرة، فإن منصة إحكام لم تعد تستقبل طلبات جديدة بعد انتهاء المهلة المحددة، لكن:

• يمكن الاستفادة من الطلبات القائمة التي لم يتم البت فيها بعد

• يُسمح لمن لديه دعاوى قديمة أمام المحكمة بمتابعة القضية

• تبقى الفرصة قائمة في بعض الحالات الخاصة أو بناءً على توجيهات عليا

لذلك من الضروري التواصل مع محامي قضايا عقارية في الرياض لفهم الوضع القانوني لكل حالة على حدة.

دعوى تملك عقار بدون صك ليست مستحيلة في النظام السعودي، لكنها تخضع لضوابط دقيقة تستوجب المتابعة القانونية الحذرة والدعم المهني المتخصص. في ظل التحول الرقمي واعتماد المنصات الإلكترونية مثل "إحكام"، أصبح الطريق أكثر تنظيمًا لكنه لا يخلو من التعقيد. إذا كنت في موقف مماثل، فاختيار محامٍ مختص يمثل الخطوة الأولى نحو حماية ملكيتك وضمان حقوقك.

مكتب المحامي مشاري يحيى المالكي في الرياض يقدم الدعم القانوني الكامل لكل من يسعى إلى إثبات تملكه لعقار غير موثق، سواء عبر الجهات الرسمية أو أمام المحاكم، بخبرة قانونية ومعرفة دقيقة بأحدث الأنظمة والتحديثات في هذا المجال.